【2026年版】豊橋・豊川の実家を相続したら？中古住宅として売却する際の税制とローン控除
豊橋市や豊川市に実家を持つ親御さんが亡くなり、突然「この家をどうすればいい？」と頭を抱えた経験はないでしょうか。
相続した不動産をそのまま放置してしまうと、固定資産税は毎年かかり続け、建物は老朽化していく一方です。
東三河エリアの実家を中古住宅として売却するなら、2026年に大きく変わった税制や住宅ローン控除の制度を正確に理解したうえで動くことが、後悔しない売却のカギを握ります。
この記事では、相続した空き家を売る際に知っておくべき税金の特例や手続きの注意点から、豊橋・豊川エリアで相続物件の売却に強い不動産会社3社の特徴まで、わかりやすくお伝えします。まずは「買主にとってのメリット」という切り口から整理していきましょう。
目次
相続した空き家、売るなら「買主のメリット」を理解しよう
親から受け継いだ実家を売るとき、売主側の都合だけに目が向きがちです。しかし、買主がその物件を選ぶ理由が明確であるほど、早期成約に近づき、より良い条件での売却も期待できます。
2026年の税制改正で中古住宅への優遇が大幅に拡充されたため、今まさに「買主が中古住宅を選びやすい時代」へと変わりつつあります。
2026年の住宅ローン控除拡充で中古住宅の需要がアップ
2026年度の税制改正では、中古住宅（既存住宅）向けの住宅ローン控除が新築並みに拡充されました。これは、物件を売りたいオーナーにとっても非常に追い風となる変化です。
長期優良住宅・低炭素住宅やZEH水準省エネ住宅に該当する中古住宅については、借入限度額が3,500万円に引き上げられ、控除期間も13年間に延長されました。
子育て世帯などが13年間で受けられる最大控除額は、2025年の210万円から2026年以降は409万5,000円に大幅に増加しています。
また2026年度の税制改正では、省エネ性能の高い既存住宅について、控除期間が13年間に拡充され、対象床面積も40平方メートル以上に緩和されました。高性能な物件では借入限度額も引き上げられ、新築との格差がほぼ解消されています。
つまり、省エネ基準を満たしている中古住宅や、買主がリフォームで性能を高める予定の物件は、購入後に大きな節税メリットを得られるわけです。
売却前にインスペクション（建物状況調査）や省エネ診断を実施し、物件の状態を可視化するだけでも、買主の安心感が高まり、成約スピードが上がるでしょう。
省エネ改修で物件価値を高めてから売る選択肢
もし実家が旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築）で省エネ性能が低い場合でも、諦める必要はありません。
買主が購入後に耐震改修や省エネ改修を行うことで控除を受けられる場合があるため、「改修のしやすい状態で引き渡す」ことがひとつのポイントとなります。
専門の不動産会社に相談すれば、売却前に行うべき最低限の整備と、費用対効果の見極め方についてもアドバイスを受けられます。
出典：国土交通省｜住宅ローン減税、国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！
若いファミリー層（子育て世帯）に実家を売るためのポイント
豊橋市・豊川市エリアには、名古屋都市圏からの移住ニーズや、地元定着を希望する若いファミリー層が一定数います。こうした子育て世帯に実家を売るためには、物件のプレゼンを戦略的に行うことが大切です。
子育て等世帯とは、19歳未満の子を有する世帯（子育て世帯）または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯（若者夫婦世帯）を指し、省エネ基準に適合する中古住宅を購入した場合に借入限度額の上乗せが受けられます。
豊橋・豊川エリアの子育てファミリーにとって魅力的な売り方を意識するなら、以下の要素を整理して伝えることが有効です。
周辺の保育園・小学校・公園などの子育て環境、近隣のスーパーや病院といった生活インフラ、そして豊橋・豊川エリアの地価安定性や教育環境の良さを具体的に伝えることで、ファミリー層の購買意欲は高まります。
地元の情報に精通した不動産会社を選ぶことが、このプレゼン力の差につながると言えます。
物件の「見せ方」が成約スピードを左右する
ハウスクリーニングや簡単なリフォームで室内を整えるだけで、内覧時の印象は大きく変わります。特に水回りや玄関まわりの清潔感は、買主が真っ先に目を向けるポイントです。
費用をかけすぎずに価値を上げる工夫については、経験豊富な不動産会社担当者と相談しながら進めるのが最善です。
相続物件を売却する際の税金と特例措置
相続した実家を売却する際、税金の計算を正しく理解することは、手元に残る金額を大きく左右します。
売却益（譲渡所得）には所得税と住民税がかかりますが、条件を満たすことで節税につながる特例制度が複数あります。ここでは、代表的な2つの制度を整理します。
相続空き家の3,000万円特別控除とは
相続した実家を売却して利益が出た場合、一定の要件を満たすと売却益から最大3,000万円を差し引ける制度があります。
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、国が空き家問題の解消を目的として設けた制度です。
この特例には期限があり、相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが必要です。
また、特例制度自体の適用期限は現在のところ令和9年（2027年）12月31日までとなっています。
2024年1月1日以降の譲渡からは、相続人の数が3人以上の場合、特別控除の額が最大2,000万円までに減額されました。相続人が2人以下の場合はこれまで通り3,000万円が上限です。
主な適用要件は次のとおりです。
- 被相続人が相続開始直前まで一人で居住していたこと（老人ホーム入居中の場合は一定の要件あり）
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
- 区分所有建物登記がされていない建物であること、売却代金が1億円以下であること
- 相続から売却まで事業用・賃貸用・居住用として使っていないこと
などの項目が挙げられます。
2024年1月1日以降の譲渡については、売主が解体や耐震改修を行わなくても、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行った場合も特例の対象に含まれるようになりました。
これは売主にとってとても使いやすくなった改正点と言えます。取り壊し費用を捻出できずに売却を迷っていた方にとっても、前向きに動ける条件が整ったと考えられます。
出典：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
老人ホーム入居後の空き家も対象になる場合がある
被相続人が老人ホーム等の施設に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例の適用が受けられます。
親御さんが晩年に老人ホームや介護施設に入居していたケースは少なくありません。その場合でも、施設入居後に家財道具の保管場所として家屋を利用していたと認められれば特例を受けられる可能性があります。
税務署への確認や、専門家への相談を早めに行うことをおすすめします。
売却時の譲渡所得税の計算方法と節税のコツ
譲渡所得税は、売却価格から「取得費（購入費用）」と「譲渡費用（仲介手数料など）」を差し引いた利益（譲渡所得）に対して課されます。計算式は「譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用」です。
相続した実家を売却する際、取得費は『被相続人が購入したときの価格』が引き継がれます。しかし古い物件で当時の資料が残っていない場合には、売却価格の5%を概算取得費として計算する方法を活用しましょう。
なお、税率は不動産の保有期間によって異なります。相続の場合は被相続人が取得した時点からの期間で判定される点に留意すべきです。
5年超の「長期譲渡所得」は所得税・復興特別所得税15.315％＋住民税5％、5年以下の「短期譲渡所得」は所得税・復興特別所得税30.63％＋住民税9％と大きく差があります。
多くの場合、相続した実家は長年保有していた物件のため、長期譲渡所得の税率が適用されることが多いです。
3,000万円特別控除と組み合わせることで課税対象額を大幅に圧縮できるケースもありますが、他の特例との併用可否については税理士への相談が確実です。
出典：国税庁｜No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）、国税庁｜No.3258 取得費が分からないとき
相続税の取得費加算特例との選択を検討しよう
相続開始後3年10ヶ月以内に売却した場合、「相続税の取得費加算特例」を使うことで、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できる場合があります。
空き家の3,000万円特別控除と併用することはできませんが、どちらが有利かをシミュレーションすることが節税のポイントです。このような複合的な判断は、相続と不動産に詳しい専門家に依頼するのが最善と言えます。
出典：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
参考：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続物件売却の懸念材料とトラブル対策
実家の売却を決意しても、そこには乗り越えるべき手続きや現実的な課題が存在します。特に相続案件では、通常の売却では起きにくいトラブルが発生することもあります。事前に把握しておくことで、時間的・精神的なロスを最小限に抑えることができるでしょう。
名義変更（相続登記）の義務化と複雑な手続き
実家を相続しても、そのまま売却できるわけではありません。売却するためには、まず不動産の名義を被相続人（故人）から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。
2024年4月1日から、これまで任意だった不動産の相続登記が義務化されました。義務化後は、相続の開始を知った日から3年以内に登記申請を行う必要があり、違反すると10万円以下の過料が科される恐れがあります。
法改正前に発生した過去の相続も対象となる点に特に注意が必要です。施行日より前に相続が発生し、まだ登記が行われていない不動産についても、この義務が適用されます。
過去に相続した不動産でも、2027年3月31日までに登記を完了しなければなりません。つまり、何年も前に親が亡くなり、ずっと名義変更をせずにいた場合も今すぐ動く必要があります。
相続登記には、戸籍謄本の収集・遺産分割協議書の作成・法務局への申請など複数のステップがあり、司法書士への依頼が一般的です。
複数の相続人がいる場合は遺産分割協議が先決
実家の相続人が複数いる場合、「誰が不動産を取得するか」を決める遺産分割協議を相続人全員でまとめる必要があります。
協議が整わないと、名義変更も売却も進められません。また、協議が成立した日から3年以内にも相続登記の申請が必要になるため、話し合いは早めに進めることが重要です。遠方に住む兄弟姉妹がいたり、関係が複雑だったりする場合は、弁護士や司法書士の助力を借りてスムーズに進めるのがおすすめです。
境界線トラブルや遺品整理など、売却前に立ちはだかる壁
相続登記のほかにも、実家売却には特有のハードルがあります。その代表が、隣地との境界線が曖昧なケースです。
境界が不明確なまま売却すると、後から隣人トラブルに発展することもあります。売却前に「境界確認」を行い、必要であれば測量士に依頼して確定測量図を取得しておくことが、将来のトラブルを防ぐ手堅い方法と考えられます。
また、実家には長年の生活用品・家財・思い出の品が残っていることが多く、遺品整理も売却前の大きな作業です。
遺品整理業者を手配する費用・時間を事前に見込んでおくことが、スムーズな売却スケジュールにつながります。
固定資産税の負担が続く前に動こう
相続した実家を放置していると、使っていなくても固定資産税が毎年課税されます。さらに、特定空き家に指定されると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が最大6倍になる可能性もゼロではありません。
空き家の放置は経済的損失につながるため、売却の意思が固まったら早めにプロに相談することが大切です。
豊橋・豊川で相続物件の売却に強いおすすめ不動産会社3選
相続物件の売却は、通常の不動産売却よりも専門的な知識と対応力が求められます。名義変更・税金・家の状態・複数の相続人調整など、同時並行で多くのことを進める必要があるためです。ここでは、豊橋市・豊川市エリアで信頼と実績を持つ3社の特徴を紹介します。
1位：株式会社オノコム不動産
| 会社名 | 株式会社オノコム不動産 |
| 住所 | 〒440-0856 愛知県豊橋市鍵田町36 オノコムビル2F |
| 電話番号 | 0120-310-559 |
| 公式サイトURL | https://www.onocomfudosan.jp/ |
株式会社オノコム不動産は、仲介・買取・賃貸・建築まで対応できる総合力を持ち、創業90年の信頼で「あなたに合う売却法」を提案してくれる不動産会社です。
関連会社の建築ノウハウを生かし、売るのが難しい・手間がかかるケースが多い物件でも、売れる形に変えての提案が可能です。
相続物件では、旧耐震基準の古い建物や、使い勝手の悪い間取り、狭い敷地といった「売りにくい」と思われがちな物件が多く存在します。
オノコム不動産はこうした物件に対して、リフォームや建替えの具体的なプランを買主に提示することで、売りにくい状況を打開する提案力を持っています。
また、相続案件や住宅ローンが残っている物件についても、専門スタッフや士業と連携して丁寧にサポートする体制が整っており、売却・賃貸・買取に対応するワンストップ体制で、状況に応じた最適な出口戦略を比較検討できます。
売却スピードの速さも評価されており、相談から短期間での成約実績が積み重なっていると言えるでしょう。無料のAI査定にも対応しているため、まずは気軽に現在の価格感をつかむところから始めるのがおすすめです。
複数の出口戦略を比較できる安心感
「すぐ売るか」「少し貸して家賃収入を得てから売るか」「買取で即現金化するか」など、状況によって最善の選択肢は変わります。
オノコム不動産は仲介・賃貸管理・買取のすべてに対応しているため、複数の選択肢を比較したうえで最適な方法を選べる安心感があります。
特に相続人間で意見が分かれるケースでも、具体的な数字を出しながら方向性を整理してもらえる点が強みと言えるでしょう。
株式会社オノコム不動産の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社オノコム不動産の口コミ・評判を徹底解説！特徴や強み、売却実績も紹介
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼株式会社オノコム不動産の公式ホームページはこちら
2位：架け橋不動産
| 屋号 | センチュリー21 架け橋不動産 |
| 会社名 | 架け橋不動産株式会社 |
| 住所 | 〒440-0888 愛知県豊橋市駅前大通3-52-1 トヨハシセンタービル2F,5F |
| 電話番号 | 0120-177-675 |
| 公式サイトURL | https://www.kakehashi-toyohashi.com/ |
架け橋不動産株式会社は1983年設立の会社で、2018年に不動産業へ業種変更し、2024年1月からセンチュリー21加盟店として営業しています。
センチュリー21というブランドによる全国規模の集客力と、地域に根ざした丁寧な対応を両立している点が特徴です。
初めて不動産を売却する方や、窓口の信頼感を重視する方にとって、大手ブランドの安心感は選択の大きな後押しになるでしょう。
問い合わせ段階からの傾聴を重視した対応が評判で、来店時も清潔感のある丁寧な接客姿勢を維持しています。
電話での相談も気軽にできる雰囲気があり、初めての相続売却で「何から聞けばいいかわからない」という方にとっても相談しやすい環境です。
全国ネットワークで幅広い買主にリーチ
センチュリー21のネットワークを活用することで、豊橋・豊川エリアだけでなく、転勤や移住で東三河への居住を検討している全国の購入希望者にも物件情報を届けられます。
相続物件は買い手の幅が広いほど条件交渉も有利に進みやすくなるため、集客力のある会社を選ぶことが早期高値成約のポイントになるでしょう。
センチュリー21 架け橋不動産の口コミ評判記事はこちら！
▼センチュリー21 架け橋不動産の口コミ・評判を徹底解説！特徴や強み、売却実績も紹介
3位：サーラ不動産
| 会社名 | サーラ不動産株式会社 |
| 住所 | 〒440-0888 愛知県豊橋市駅前大通1-55 サーラタワー4F |
| 電話番号 | 0532-51-5810 |
| 公式サイトURL | https://sre.sala.jp/ |
サーラ不動産株式会社は、豊橋市・豊川市を中心に地域に密着し、長年の実績を積んできた信頼の不動産会社です。
初めて不動産を売却する方でも安心できるよう、専門用語をわかりやすく噛み砕き、丁寧かつ親身な対応を心がけています。
集客力も大きな強みであり、自社サイトや不動産ポータルに加え、テレビCMや新聞折込チラシ、屋外看板など多彩な媒体を活用しているため、地域内での認知度が高く幅広い購入希望者に物件情報を届けられます。
さらに売却前には境界や建物・設備のチェックを徹底し、引き渡し後のトラブルを未然に防止することで、売主・買主双方が安心できる取引環境を整えているといえるでしょう。
生活インフラ事業を手掛けるサーラグループの一員であることも、地元での信頼性を高める要素です。
相続物件では売却後のトラブルが起きやすい面もありますが、事前のしっかりとしたチェック体制があることは、売主にとっても大きな安心感につながるでしょう。
「狭小地・築年数の経過した物件」の売却にも強い
相続した実家が古い建物であったり、面積が小さい土地であったりするケースでも、建築提案を含めた売却プランを検討してもらえます。
「売れにくそう」という思い込みがあっても、専門家に相談すると意外なほどスムーズに進むことも多いものです。まずは査定の相談から始めてみることをおすすめします。
サーラ不動産株式会社の口コミ評判記事はこちら！
▼サーラ不動産株式会社の口コミ・評判を徹底解説！特徴や強み、不動産売却サポートも紹介
まとめ：実家の相続問題は放置NG！専門家と最適な出口戦略を見つけよう
豊橋・豊川エリアの実家を相続したら、まずやるべきことが3つあります。1つ目は相続登記の確認です。
2024年4月から義務化されており、放置すると過料のリスクがあります。早めに司法書士に相談し、名義変更の手続きを進めましょう。
2つ目は税金の特例を活用する準備です。空き家の3,000万円特別控除は、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。要件を確認し、適用可能かどうかを税理士に相談することが重要です。
3つ目は信頼できる不動産会社を選ぶことです。相続物件の売却には、通常の不動産売却にはない複雑な要素が絡みます。士業との連携体制や、相続案件の実績が豊富な会社を選ぶことで、手続きの負担が大幅に軽減されます。
2026年の住宅ローン控除拡充により、中古住宅を選ぶ買主が増えるでしょう。今がまさに、相続した実家を動かすチャンスと言えます。「売るべきか、貸すべきか、まずは相談だけ」という段階からでも、豊橋・豊川の専門家に声をかけてみることが第一歩です。
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