【2026年版】豊橋・豊川で築古物件を高く売る！住宅ローン控除を武器にした不動産売却術
築年数が経ちすぎていて売れないのでは、と不安を抱えている方は少なくありません。特に1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件は、買主が住宅ローン控除を利用する際に、現行の耐震基準への適合を示す必要がある場合があります。
そのため買主がローンを組みにくいとされ、「相場より安く売るしかないのか」と諦めているオーナーも多いでしょう。
しかし、2026年の税制改正で住宅ローン控除が中古住宅にも大幅に拡充されました。この変化を正しく理解して活用すれば、旧耐震や築古物件でも高く売れる可能性が十分あります。
この記事では、豊橋市・豊川市で築古物件を売却したいオーナー向けに、2026年改正の仕組みと売却戦略、さらに地元で頼りになる不動産会社3社を詳しくご紹介します。まずは買主にとってどんな物件が有利なのか、という視点から整理してみましょう。
目次
買主の「住宅ローン控除」が中古物件の売りやすさを左右する
不動産の売りやすさは、物件のスペックだけで決まるわけではありません。買主が受けられる税制優遇の大きさが、購入意欲に直結するのです。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、買主の購入判断を動かす強力な追い風になります。売主がこの仕組みを知っておくことで、物件の見せ方や価格設定にも変化が出てくると言えます。
2026年改正で中古物件のローン控除が拡充（買主のメリット）
2026年度の税制改正により、住宅ローン控除の適用期限は、2030年12月31日までの入居分まで5年間延長されました。今回の改正では、既存住宅の活用を促す観点から、省エネ性能の高い中古住宅に対する支援が拡充されています。
具体的には、長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅など、省エネ性能の高い既存住宅について、借入限度額の引き上げや、子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ、控除期間の13年への拡充が行われました。
ただし、すべての中古住宅が一律で13年間控除を受けられるわけではありません。住宅の性能区分や買主の世帯条件、床面積などによって、借入限度額や控除期間は変わります。
また、床面積要件は新築住宅・既存住宅ともに原則40㎡以上へ緩和されました。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える人や、子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額上乗せ措置を利用する場合は、50㎡以上が必要です。
売主にとって重要なのは、自分の物件が住宅ローン控除の対象になるかどうか、また省エネ性能や耐震基準を満たす物件として説明できるかどうかです。
買主が控除を利用できる物件であれば、購入時の実質負担を抑えられるため、築古物件でも比較検討の土台に乗りやすくなります。
そのため、売却前には建築年・耐震基準・床面積・省エネ性能に関する資料を整理し、不動産会社に住宅ローン控除の適用可能性を確認してもらうことが大切です。
控除が使える物件と使えない物件で生じる「価格差」
住宅ローン控除を使えるかどうかは、買主の実質的な負担額に影響します。同じ価格帯の中古住宅でも、控除の対象になる物件であれば、入居後の所得税や住民税の負担を一定期間軽減できる可能性があります。
一方、控除の対象外となる物件は、買主にとって税制上のメリットが小さくなります。そのため、購入後の負担を重視する買主から見ると、控除を利用できる物件のほうが検討しやすくなるでしょう。
住宅ローン控除を受けるためには、床面積や所得要件、入居時期、住宅ローンの返済期間など、複数の条件を満たす必要があります。中古住宅の場合は、「昭和57年以後に建築された住宅であること」または「現行の耐震基準に適合していること」なども重要な条件です。
そのため、昭和57年以後に建築された住宅は、住宅ローン控除を利用しやすい物件といえます。一方、昭和56年以前に建築された旧耐震基準の物件では、耐震基準適合証明書などにより、現行の耐震基準に適合していることを示す必要があります。
旧耐震の築古物件を高く売るためには、まず控除を利用できる可能性があるかを確認することが重要です。控除の対象になる物件として説明できれば、買主の購入判断を後押ししやすくなります。
利用が難しい場合は、価格設定やリフォーム前提の販売、買取など、別の売却戦略を検討しましょう。
売却前に把握しておくべき物件の「住宅ローン控除適用可否」
自分の物件が住宅ローン控除の対象になるかどうかを、売却前に確認しておくことは非常に重要です。控除の対象になる可能性がある物件であれば、買主にとってのメリットを説明しやすくなり、販売時の訴求材料になります。
まず確認したいのは、建築された時期です。中古住宅の場合、昭和57年以後に建築された住宅であれば、住宅ローン控除の対象になりやすいとされています。
ただし、実際に控除を受けられるかどうかは、買主の所得や床面積、入居時期、ローンの返済期間などによっても変わります。
昭和56年以前に建築された旧耐震基準の物件であっても、現行の耐震基準に適合していることを証明できれば、住宅ローン控除の対象になる可能性があります。
その際には、耐震基準適合証明書や既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書などが関係します。
売却前には、登記簿謄本、建築確認済証、検査済証、耐震診断の有無、リフォーム履歴などを整理しておきましょう。これらを不動産会社や建築士に確認してもらうことで、住宅ローン控除の適用可能性を判断しやすくなります。
特に築古物件の場合、控除が使えるかどうかを曖昧にしたまま売り出すと、買主の不安につながります。早い段階で適用可否を確認し、必要に応じて耐震診断や証明書取得を検討することが大切です。
1982年以前の築古物件（旧耐震）を売るための戦略
旧耐震基準の物件を難しい物件で終わらせるのか、工夫次第で高く売れる物件に変えるのかは、売主の判断と不動産会社の提案力にかかっています。
正しい戦略を選べば、相場以上の価格での売却も十分に狙えます。ここでは2つの主要な選択肢を整理してみましょう。
そのまま売る？それとも「耐震基準適合証明書」を取得する？
旧耐震物件を売却する方法として、まず考えられるのが耐震基準適合証明書の取得です。この証明書などにより現行の耐震基準に適合していることを示せれば、床面積や所得、返済期間、入居時期などの条件を満たす買主は、住宅ローン控除を利用できる可能性があります。
ただし、耐震基準適合証明書を取得するためには、建築士や指定評価機関に耐震診断を依頼する必要があります。
木造一戸建ての診断費用は約5万から15万円前後が目安ですが、基準に満たない場合は耐震補強工事が必要となり、数十万円から数百万円になることもあるでしょう。
売却時の競争力を高める商品力強化策として非常に有効で、立地や間取りでは差別化しにくい場合でも、耐震性能の保証が加わることで他物件との差別化が図れます。
一方で注意点もあります。耐震基準適合証明書は引渡しまでに取得しなければなりません。引渡し後に買主に対して証明書を発行しても住宅ローン減税の適用対象外となります。（3マス続き）
売却活動を始める前に早めに建築士へ相談し、診断や補強工事が必要かを把握しておいてください。
耐震診断は「引渡し前」に必ず終わらせる
耐震基準適合証明書の有効期間は現地調査の実施日から2年間です。証明書の発行日からではなく、現地調査日が起算点になる点に注意が必要ですね。
補強工事が必要なケースでは、工事完了から証明書発行まで数週間から2カ月以上かかることもあります。
売却活動の計画を逆算し、物件売り出し前に耐震診断を済ませておくことが理想的と言えるでしょう。この早めの準備が売却価格の最大化につながります。
買主がリフォームしやすい状態にして売り出す方法
耐震基準適合証明書の取得が難しい、またはコスト面で割に合わない場合は、「買主がリフォームしやすい物件」として打ち出す方法も有効な選択肢です。
具体的には、間取り図や建物図面を整理・開示したり、インスペクション（建物状況調査）で既存の設備や配管の状態を明確にしたりすることがカギと言えるでしょう。
物件の状態が見える化されると、買主はリフォーム計画を立てやすくなり、購入へのハードルが下がります。
また、宅建業者が一定の増改築等を行って販売する買取再販住宅についても、住宅性能区分に応じた住宅ローン控除の優遇が設けられています。
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅など、性能区分によって借入限度額や控除内容が変わるため、該当区分の確認が重要です。
再販業者を活用する方法については後述しますが、リノベーション後に売られた物件は買主にとって大きなメリットがある点を、売主としても知っておきたいものです。
インスペクションで物件の信頼度を高めよう
インスペクションとは、建築士や専門家が建物の状態を調査する建物状況調査のことです。劣化の進み具合、雨漏りの痕跡、床下の状態など、目に見えにくい部分まで確認してもらえます。
費用は5万から10万円程度が目安で、調査報告書を開示することで買主からの信頼を得やすくなります。築古物件こそ状態の透明性が購入の後押しになるでしょう。
売主が抱える懸念材料：売れにくい物件はどう対策する？
「耐震補強もインスペクションも費用がかかる。本当に回収できるの？」そう感じる方もいるでしょう。
現実的なリスクをきちんと整理したうえで、状況に合った選択をすることが大切です。売りにくい物件にも、一定の出口はあります。
リフォーム費用をかけても回収できないリスク
リフォームや耐震補強工事は必ずしも売却価格に100%反映されるわけではありません。特に地方都市のエリアでは物件価格の上限が比較的低いため、工事費が売却益を上回ってしまうケースも考えられます。
例えば、耐震補強工事の費用相場は一般的に100万から200万円程度とされており、診断費用を含めると出費が膨らむ点は否めません。
それでも売却価格が大きく変わらない場合、費用対効果の計算が合わないケースも十分にあり得ると言えるでしょう。
判断のポイントは「補強後の売却想定価格」と「工事費用」のバランスです。まずは現状のままで査定を取り、補強ありとなしの両パターンで試算してもらうことをおすすめします。工事前に複数の不動産会社に相談することが、損をしないための第一歩と言えます。
費用対効果が低い場合の現実的な考え方
リフォームや補強工事の費用回収が見込みにくい場合は、「現況渡し」という選択肢が現実的です。
現況渡しとは、リフォームや修繕を行わずにそのままの状態で引き渡す売却方法です。売却価格は相場より下がることもありますが、工事費用や時間をかけずに済む点は大きなメリットでしょう。後述する「買取」との組み合わせで検討する価値があります。
「買取」という選択肢。再販業者に任せるメリット
仲介での売却が難しいと感じたときに有力な手段となるのが、不動産会社による直接買取です。
買取業者は、個人では敬遠されやすい築古物件をまとめて仕入れ、リフォーム・リノベーション、建替え用地としての再活用などを前提に購入します。
買取の仕組みとしては、業者が現地調査を行い、再販可能性や解体費用、耐震補強の可否などを総合的に評価したうえで買取価格を提示します。
仲介での売却と比べると成約価格は低くなりやすいですが、その分スピードと確実性が魅力です。
仲介では3カ月から6カ月程度かかる場合もある一方で、買取であれば2週間から1カ月程度が一般的です。相続で取得した空き家や、維持費の負担が重くなっている築古物件には特に有効な手段と言えるでしょう。
また、再販業者が物件をリノベーション後に売り出した場合は「買取再販住宅」として扱われ、2026年の税制改正で優遇措置が設けられています。
買取業者が物件の価値を高めて流通させることは、地域全体の中古住宅市場の活性化にもつながっていくはずです。
査定を複数社に依頼することが損をしない鉄則
買取を検討する場合でも、必ず複数社に査定を依頼しましょう。買取価格は各社の仕入れ方針や得意エリア・物件種別によって大きく異なります。
1社だけの提示額を基準にしてしまうと、本来より低い価格で手放してしまうリスクがあるためです。
まずはAI査定などの無料ツールで現状の目安を掴んでから、複数社に声をかけてみることをおすすめします。
豊橋・豊川エリアで築古物件の売却を検討しているなら、まずはAI査定で現状の価値をチェックしてみましょう。
豊橋市・豊川市エリアの不動産売却について詳しくはこちらもご覧ください。
豊橋市・豊川市で「売れにくい物件」の売却に強い不動産会社3選
旧耐震や築古物件の売却を成功させるためには、地域の相場と物件特性を熟知した不動産会社選びが欠かせません。
単に査定額が高いだけでなく、建築提案力・買取対応・相続対応・広域集客力など、物件の弱点を補う提案ができるかどうかが重要です。豊橋・豊川エリアで信頼できる3社をご紹介します。
1位：株式会社オノコム不動産｜「売れにくい物件」を売れる物件に変える建築提案力
| 会社名 | 株式会社オノコム不動産 |
| 住所 | 〒440-0856 愛知県豊橋市鍵田町36 オノコムビル2F |
| 電話番号 | 0120-310-559 |
| 公式サイトURL | https://www.onocomfudosan.jp/ |
株式会社オノコム不動産は、豊橋・豊川エリアを中心に不動産売却や活用をサポートする地域密着型の不動産会社です。
建築会社を母体に持つ強みを活かし、売れにくいとされがちな狭小地や築古物件でも、リフォームや建替えなど具体的な建築提案を行い、早期成約へと導きます。
築古物件の売却においてとりわけ重要になるのが、この「建築提案力」です。不動産会社が売れにくいと判断するだけでなく、リフォームや建替えを前提にした具体的な活用提案を買主に示せるかどうかが、成約の分岐点になります。
売却・賃貸・買取まで幅広い選択肢をワンストップで提案できる点も特徴です。90年以上の歴史に裏打ちされた信頼と、相続や住宅ローンが残る物件にも対応できる柔軟なサポート体制で、安心して相談できます。
担当スタッフの中には注文住宅営業として15年・通算販売棟数160棟の経験を持つメンバーも在籍しており、住宅に関する幅広い知識を持つスタッフが対応してくれる体制が整っています。
どんな人に特におすすめか
旧耐震の戸建て・狭小地・空き家・相続物件など、一般的な不動産会社では難しいと言われがちな案件を抱えている方に、特に頼りになる会社と言えるでしょう。
建築の知識を持ったスタッフが、物件の次の活かし方を買主視点で提案してくれるため、価格交渉でも有利に動ける可能性があります。まずは気軽に相談してみることをおすすめします。
株式会社オノコム不動産の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社オノコム不動産の口コミ・評判を徹底解説！特徴や強み、売却実績も紹介
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼株式会社オノコム不動産の公式ホームページはこちら
2位：架け橋不動産｜センチュリー21加盟・FP資格保有スタッフによるきめ細かいサポート
| 屋号 | センチュリー21 架け橋不動産 |
| 会社名 | 架け橋不動産株式会社 |
| 住所 | 〒440-0888 愛知県豊橋市駅前大通3-52-1 トヨハシセンタービル2F,5F |
| 電話番号 | 0120-177-675 |
| 公式サイトURL | https://www.kakehashi-toyohashi.com/ |
センチュリー21 架け橋不動産は、2023年10月に全国ネットワーク「センチュリー21」に加盟し、豊橋市・豊川市を中心に42年以上にわたり地域密着で実績を積んできた不動産会社です。
全国ブランドの加盟店であることの最大のメリットは、集客範囲の広さです。地元だけでなく、全国ブランドならではの高い認知度と集客力を活かし、広域の購入希望者にも物件情報を届けることができます。
さらに、相続不動産の売却相談にも対応しており、ファイナンシャルプランナー（FP）資格を持つスタッフに、資金計画や売却後の生活設計について相談できる点も特徴です。税金に関する個別判断が必要な場合は、税理士などの専門家への確認もあわせて行いましょう。
住宅ローン面では、メガバンク・地方銀行・信用金庫・労働金庫など幅広い金融機関との取引があるため、住宅ローンの面から購入を強力にサポートできます。
旧耐震物件の買主が住宅ローンを組みにくいという課題に対して、幅広い金融機関への橋渡しができる点は頼もしい強みです。
住み替えを同時に進めたい方にも心強い
売却と住み替えを同時に検討する方へのサポートも手厚く、資金計画の作成から新居探しまでワンストップで対応可能です。
築古物件を売りながら新しい住まいに引っ越したいという場合、売却と購入のタイミングを合わせるのは一筋縄ではいきません。
豊橋・豊川エリアを深く知るスタッフが資金計画から売却後の生活設計まで幅広くサポートしてくれるため、初めての売却でも安心して任せられるでしょう。
センチュリー21 架け橋不動産の口コミ評判記事はこちら！
▼センチュリー21 架け橋不動産の口コミ・評判を徹底解説！特徴や強み、売却実績も紹介
3位：サーラ不動産｜地元インフラ企業グループの信頼感と多角的な告知力
| 会社名 | サーラ不動産株式会社 |
| 住所 | 〒440-0888 愛知県豊橋市駅前大通1-55 サーラタワー4F |
| 電話番号 | 0532-51-5810 |
| 公式サイトURL | https://sre.sala.jp/ |
サーラ不動産株式会社は、豊橋・豊川エリアを中心に長年の実績を持つ、地域密着型の不動産会社です。
初めての売却でも不安なく進められるよう、分かりやすい説明と丁寧な対応を重視した安心のサポート体制が高く評価されています。
自社サイトや不動産ポータルに加え、テレビCMや新聞折込チラシ、看板などオフライン広告にも力を入れており、地域内での高い露出力によって幅広い買主層へ物件を届けられる点が強みです。
デジタルだけではなく、テレビや紙媒体も活用する広告戦略は、特にインターネットをあまり使わない層の買主を取り込むうえで効果的です。築古物件のターゲット層が広がることは、売主にとって大きな安心材料と言えるでしょう。
また、売却前に境界確認や建物・設備点検を行うことで、取引後のトラブルを未然に防ぎ、売主・買主双方が安心できる取引を実現しています。
サーラグループの総合力が地元の安心感を支える
サーラ不動産は、ガス・電気などの生活インフラを手がけるサーラコーポレーションのグループ会社です。
長年にわたる地域との密接なつながりが、売主・買主双方からの厚い信頼につながっています。
豊橋・豊川エリアに深く根ざした会社に依頼することで、エリア外の買主にも訴求しやすい安心感が生まれるでしょう。
サーラ不動産株式会社の口コミ評判記事はこちら！
▼サーラ不動産株式会社の口コミ・評判を徹底解説！特徴や強み、不動産売却サポートも紹介
まとめ：築古物件の売却は「出口戦略」が鍵。まずは無料査定から
豊橋市・豊川市で旧耐震などの築古物件を売るためには、2026年の住宅ローン控除改正を正しく理解し、物件の状態と売却戦略を組み合わせることが何より大切です。
この記事でご紹介した内容を整理すると次のとおりです。2026年の改正により中古住宅への住宅ローン控除が大幅に拡充され、買主の購入意欲が高まっています。
旧耐震の物件は耐震基準適合証明書の取得やインスペクションによって商品価値を高めることができます。
費用対効果が合わない場合は現況渡しや買取という選択肢も有効です。地元に強く、建築提案力・相続対応・広域集客力を持つ不動産会社に相談することが、高値売却の近道と言えます。
最初の一歩は、現状の物件価値を把握すること。まずは無料査定を活用して、今の物件がどの程度の価値を持つのかを確認してみましょう。そこから具体的な売却戦略を立てていくことが、納得のいく結果への出発点となります。
この記事を読んでいる人におすすめ
▼不動産売却と不動産生前贈与のどちらが有利？利点・欠点や相談先を解説
